弊病叢生的土地使用權出讓制度和土地儲備制度 — 解剖上海“土地”麻雀

在這篇篇幅不算太短的論現行土地使用權出讓制度和土地儲備制度的文章呈現在讀者眼前時﹐請大家務必先掌握這樣幾個地產運作基本概念﹕
1﹑土地使用權出讓﹕指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者﹐並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓在土地一級市場進行。
2﹑土地使用權轉讓﹕指已按規定得到土地使用權的土地使用者將土地使用權再轉移的行為﹐包括出售﹑交換與贈與。按規定取得土地使用權的個人﹐其土地使用權可以繼承。
3﹑購置土地面積﹕指通過各種方式（招標﹑掛牌﹑拍賣﹑協議﹑劃撥等）獲得土地使用權的土地面積。
4﹑開發土地面積﹕指房地產開發企業對新購置或新徵用土地進行道路﹑給水﹑排水﹑供電﹑供熱﹑燃氣﹑通訊等工程建設及場地平整（簡稱七通一平）的面積。土地開發過程也就是將土地從“生地”變成“熟地”的過程﹐對舊城改造所進行的七通一平也屬於土地開發。
5﹑待開發土地面積﹕指通過各種方式獲得土地使用權﹐但尚未進行開發的土地面積。
6﹑土地開發投資額﹕指在土地從“生地”變成“熟地”過程中所投入資產和對舊城改造七通過程中（不含一平）投入資產。在針對農村的統一徵地開發成本中﹐包括了動遷和勞動力安置成本。
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