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土地房屋政策亟待革新

作者: 周八駿 【2018-5-3】 4月26日,土地供应专责小组发表咨询报告,从4月26日至9月25日展开为期5个月的公众咨询,并在2个月后向行政长官林郑月娥提交报告。 咨询报告就短、中、长期增加香港土地供应提出18个选项,向香港社会各界传递的信息,是香港存在着严重的土地供应短缺问题,2026年前短缺情况尤为恶劣,未来30年则至少短缺1,200公顷土地,。 之前,土地供应专责小组主席承认,“若5年前展开专责小组的工作,今天不会面临土地不足的严峻局面”。除了起步晚这一因素外,笔者认为,特区关于土地供应的现行机制已明显落后,表现在土地供应专责小组咨询报告所提出的18个选项的任何一个,都需要几年甚至10年以上的时间来实施。 更多土地供应短缺甚难解决,必将产生两大消极影响:一是私人市场楼价将继续升易跌难,一是公营房屋将继续供不应求。 特区第三届政府制定公屋轮候时间平均为3年的目标,但是,不仅迄未达到,相反,实际轮候时间越来越久。 根据香港房屋委员会统计,截至2017年12月,全港共有28.29万宗公屋申请,其中,15.51万宗为一般申请即家庭和长者一人申请,平均轮候时间为4.7年;另外12.7万宗,为配额及计分制下的非长者一人申请。4月15日,社区组织协会代表在商台节目中指出,根据房委会今年3月公布单身人士获分配市区公屋至少要438分、获分配离岛公屋至少要426分来推算,非长者单身人士需要轮候26年以上甚至32年才能获分配公屋! 即使根据土地供应专责小组成员何喜华的估计,如果公屋用地短缺情况持续,则2026年左右轮候公屋时间将由目前4.7年倒退至上世纪90年代的7年。 根据特区政府估算,私人房屋市场的土地供应问题不突出,因为大地产商都有充裕的土地储备。然而,正因为私人房屋市场存在着“寡头垄断”,私人市场楼价居高不下。上届政府从执政开始,一直严厉遏制私人市场投机活动,以维护香港居民首次置业优先权。现届政府“萧规曹随”。有关政策实施差不多6年了,但是,香港私人市场楼价一路飙升,迭创历史新高,带动香港居屋价格也迭创历史新高,二者都同越来越多香港不同阶层居民的置业能力脱节。 有一种观点:随着美国联邦储备委员会不断调高美元利率,港元利率必将上升,会对香港楼价产生降温效果。表面看,这样的观点不错,但是,经不住深入分析。 20年前亚洲金融危机的教训提醒我们,如果楼价因为金融危机而硬着陆,那么,香港经济会衰退,绝大多数中产阶级人士会受损。当前,全球经济金融政治格局空前全面深刻调整日益深入,以美国公然宣布中国和俄罗斯为其主要对手的“新冷战”降临,香港地产市场不排除再度硬着陆的可能,但那不是解决香港土地房屋问题的正常途径。 解决香港土地房屋问题的正常途径,是在经济形势稳定条件下,采取一系列新政策措施,旨在解决三方面问题:一、明显缩短土地开发、投入市场的时间;二、切断私人房屋市场和公营房屋市场的联系,使后者回归仅满足低中家庭居住需求的初心;三、采取限购措施,确保香港居民(包括可以成为永久居民者)首次置业。 毋须赘言,采取上述政策措施,需要转变政策思维。限购,会与香港经济必须保持高度开放和自由的观念相左。对此,需要解释,限购是抑制楼价过高的权宜之计,类似于1998年特区政府干预股市以维护香港金融体系。 切断私人房屋市场和公营房屋市场联系,是基于对香港人口老化、居民收入预期和退休保障制度预期的综合评估,未来30年,香港将有相当一部分居民难以在私人市场置业、也难以承担同私人市场挂钩的居屋价格。 在增加土地供应的各种办法中,阻力最小的是在香港岛以外填海造地。同时,必须简化涉及土地开发的行政程序。官僚主义是良治大敌。政府以人为本,要有民心我心、切实提高施政效率的行动。 香港土地房屋问题到了非下大决心采取大动作的时候了! (《香港商报》2018年5月3日A2“香江评论”发表)

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周八駿,光大集團高級研究員、香港資深評論員,發表關於中國改革開放和香港問題的著作七部、評論逾千篇。

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【2018-5-3】
4月26日,土地供应专责小组发表咨询报告,从4月26日至9月25日展开为期5个月的公众咨询,并在2个月后向行政长官林郑月娥提交报告。
咨询报告就短、中、长期增加香港土地供应提出18个选项,向香港社会各界传递的信息,是香港存在着严重的土地供应短缺问题,2026年前短缺情况尤为恶劣,未来30年则至少短缺1,200公顷土地,。
之前,土地供应专责小组主席承认,“若5年前展开专责小组的工作,今天不会面临土地不足的严峻局面”。除了起步晚这一因素外,笔者认为,特区关于土地供应的现行机制已明显落后,表现在土地供应专责小组咨询报告所提出的18个选项的任何一个,都需要几年甚至10年以上的时间来实施。

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土地供应短缺甚难解决,必将产生两大消极影响:一是私人市场楼价将继续升易跌难,一是公营房屋将继续供不应求。
特区第三届政府制定公屋轮候时间平均为3年的目标,但是,不仅迄未达到,相反,实际轮候时间越来越久。
根据香港房屋委员会统计,截至2017年12月,全港共有28.29万宗公屋申请,其中,15.51万宗为一般申请即家庭和长者一人申请,平均轮候时间为4.7年;另外12.7万宗,为配额及计分制下的非长者一人申请。4月15日,社区组织协会代表在商台节目中指出,根据房委会今年3月公布单身人士获分配市区公屋至少要438分、获分配离岛公屋至少要426分来推算,非长者单身人士需要轮候26年以上甚至32年才能获分配公屋!
即使根据土地供应专责小组成员何喜华的估计,如果公屋用地短缺情况持续,则2026年左右轮候公屋时间将由目前4.7年倒退至上世纪90年代的7年。
根据特区政府估算,私人房屋市场的土地供应问题不突出,因为大地产商都有充裕的土地储备。然而,正因为私人房屋市场存在着“寡头垄断”,私人市场楼价居高不下。上届政府从执政开始,一直严厉遏制私人市场投机活动,以维护香港居民首次置业优先权。现届政府“萧规曹随”。有关政策实施差不多6年了,但是,香港私人市场楼价一路飙升,迭创历史新高,带动香港居屋价格也迭创历史新高,二者都同越来越多香港不同阶层居民的置业能力脱节。
有一种观点:随着美国联邦储备委员会不断调高美元利率,港元利率必将上升,会对香港楼价产生降温效果。表面看,这样的观点不错,但是,经不住深入分析。
20年前亚洲金融危机的教训提醒我们,如果楼价因为金融危机而硬着陆,那么,香港经济会衰退,绝大多数中产阶级人士会受损。当前,全球经济金融政治格局空前全面深刻调整日益深入,以美国公然宣布中国和俄罗斯为其主要对手的“新冷战”降临,香港地产市场不排除再度硬着陆的可能,但那不是解决香港土地房屋问题的正常途径。
解决香港土地房屋问题的正常途径,是在经济形势稳定条件下,采取一系列新政策措施,旨在解决三方面问题:一、明显缩短土地开发、投入市场的时间;二、切断私人房屋市场和公营房屋市场的联系,使后者回归仅满足低中家庭居住需求的初心;三、采取限购措施,确保香港居民(包括可以成为永久居民者)首次置业。
毋须赘言,采取上述政策措施,需要转变政策思维。限购,会与香港经济必须保持高度开放和自由的观念相左。对此,需要解释,限购是抑制楼价过高的权宜之计,类似于1998年特区政府干预股市以维护香港金融体系。
切断私人房屋市场和公营房屋市场联系,是基于对香港人口老化、居民收入预期和退休保障制度预期的综合评估,未来30年,香港将有相当一部分居民难以在私人市场置业、也难以承担同私人市场挂钩的居屋价格。
在增加土地供应的各种办法中,阻力最小的是在香港岛以外填海造地。同时,必须简化涉及土地开发的行政程序。官僚主义是良治大敌。政府以人为本,要有民心我心、切实提高施政效率的行动。
香港土地房屋问题到了非下大决心采取大动作的时候了!

(《香港商报》2018年5月3日A2“香江评论”发表)