【2018-5-3】
4月26日，土地供应专责小组发表咨询报告，从4月26日至9月25日展开为期5个月的公众咨询，并在2个月后向行政长官林郑月娥提交报告。
咨询报告就短、中、长期增加香港土地供应提出18个选项，向香港社会各界传递的信息，是香港存在着严重的土地供应短缺问题，2026年前短缺情况尤为恶劣，未来30年则至少短缺1,200公顷土地，。
之前，土地供应专责小组主席承认，“若5年前展开专责小组的工作，今天不会面临土地不足的严峻局面”。除了起步晚这一因素外，笔者认为，特区关于土地供应的现行机制已明显落后，表现在土地供应专责小组咨询报告所提出的18个选项的任何一个，都需要几年甚至10年以上的时间来实施。
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土地供应短缺甚难解决，必将产生两大消极影响：一是私人市场楼价将继续升易跌难，一是公营房屋将继续供不应求。
特区第三届政府制定公屋轮候时间平均为3年的目标，但是，不仅迄未达到，相反，实际轮候时间越来越久。
根据香港房屋委员会统计，截至2017年12月，全港共有28.29万宗公屋申请，其中，15.51万宗为一般申请即家庭和长者一人申请，平均轮候时间为4.7年；另外12.7万宗，为配额及计分制下的非长者一人申请。4月15日，社区组织协会代表在商台节目中指出，根据房委会今年3月公布单身人士获分配市区公屋至少要438分、获分配离岛公屋至少要426分来推算，非长者单身人士需要轮候26年以上甚至32年才能获分配公屋！
即使根据土地供应专责小组成员何喜华的估计，如果公屋用地短缺情况持续，则2026年左右轮候公屋时间将由目前4.7年倒退至上世纪90年代的7年。
根据特区政府估算，私人房屋市场的土地供应问题不突出，因为大地产商都有充裕的土地储备。然而，正因为私人房屋市场存在着“寡头垄断”，私人市场楼价居高不下。上届政府从执政开始，一直严厉遏制私人市场投机活动，以维护香港居民首次置业优先权。现届政府“萧规曹随”。有关政策实施差不多6年了，但是，香港私人市场楼价一路飙升，迭创历史新高，带动香港居屋价格也迭创历史新高，二者都同越来越多香港不同阶层居民的置业能力脱节。
有一种观点：随着美国联邦储备委员会不断调高美元利率，港元利率必将上升，会对香港楼价产生降温效果。表面看，这样的观点不错，但是，经不住深入分析。
20年前亚洲金融危机的教训提醒我们，如果楼价因为金融危机而硬着陆，那么，香港经济会衰退，绝大多数中产阶级人士会受损。当前，全球经济金融政治格局空前全面深刻调整日益深入，以美国公然宣布中国和俄罗斯为其主要对手的“新冷战”降临，香港地产市场不排除再度硬着陆的可能，但那不是解决香港土地房屋问题的正常途径。
解决香港土地房屋问题的正常途径，是在经济形势稳定条件下，采取一系列新政策措施，旨在解决三方面问题：一、明显缩短土地开发、投入市场的时间；二、切断私人房屋市场和公营房屋市场的联系，使后者回归仅满足低中家庭居住需求的初心；三、采取限购措施，确保香港居民（包括可以成为永久居民者）首次置业。
毋须赘言，采取上述政策措施，需要转变政策思维。限购，会与香港经济必须保持高度开放和自由的观念相左。对此，需要解释，限购是抑制楼价过高的权宜之计，类似于1998年特区政府干预股市以维护香港金融体系。
切断私人房屋市场和公营房屋市场联系，是基于对香港人口老化、居民收入预期和退休保障制度预期的综合评估，未来30年，香港将有相当一部分居民难以在私人市场置业、也难以承担同私人市场挂钩的居屋价格。
在增加土地供应的各种办法中，阻力最小的是在香港岛以外填海造地。同时，必须简化涉及土地开发的行政程序。官僚主义是良治大敌。政府以人为本，要有民心我心、切实提高施政效率的行动。
香港土地房屋问题到了非下大决心采取大动作的时候了！
（《香港商报》2018年5月3日A2“香江评论”发表）